Bất động sản

IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài
chính
VI. Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị trờng
nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất
VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất
Chơng I
5
Một số vấn đề về
bất động sản và thị trờng bất động sản.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đợc chia thành bất động
sản và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì đợc tạo ra do sức lao
động của con ngời trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nh
trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêng thể
hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm BĐS và động sản.
Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,
Đức ), nh ng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS là mảnh đất chứ không phải là
đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản gắn liền với những
đất đai đợc coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những mùa màng cha
gặt, trái cây cha bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là động sản. Tơng tự,
quy định này cũng đợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: BĐS là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và
các tài sản gắn với việc sở hữu đất . Luật dân sự Đức đa ra khái niệm BĐS bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai và những tài
sản không di dời đợc đợc quy định bởi pháp luật.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nh sau:
6
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất
Đây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh thế
nào thì đợc coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời đợc là
BĐS, có hai thứ không di dời đợc đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di
dời đợc bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền
với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có u điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc nh là
yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xây
dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy
định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây không kể tài sản cố định nói
chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị ) là vật có
thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố
định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
7
Các khái niệm về BĐS
II. Khái niệm về thị trờng bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế
thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát
triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trờng. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình
thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trờng, trong đó một số thị trờng đã phát
triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trờng hàng hoá và một số sản
phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan
trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị trờng lao động
đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát
triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộc vào
yếu tố khi nào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển
nhợng v.v Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một
số ý kiến nh sau:
8
Khái niệm 1
BĐS là đất,
cùng với nhà
và các phơng
tiện khác
trên đất
Khái niệm 2
BĐS là:
- Đất,
- Nhà và các
công trình
khác xây
trên đất
Khái niệm 3
BĐS là tài sản không di dời đợc bao
gồm:
- Đất;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy
định
Khái niệm 1: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng có sự
quản lý của Nhà nớc.
Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS
tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho
chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập
với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình, một tổ
chức để các quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng
tính khách quan của thị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật
đặc thù của thị trờng giá trị nhng về chủ quan là sự giao dịch đó phải đợc tổ chức
theo một ý đồ nhất định.
Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau:
9
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trờng nên có một số
quan niệm khác nhau về thị trờng BĐS.
Có ý kiến cho rằng thị trờng BĐS và thị trờng đất đai là một bởi vì tài sản là
nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đợc. Do đó
đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào
khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trờng đất đai chỉ là một bộ phận của thị tr-
ờng BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.
Trên thực tế, có một số ngời cho rằng thị trờng BDS là thị trờng nhà đất (thị
trờng địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà
đất mới mang ra mua bán chuyển nhợng trên thị trờng. Cũng giống nh quan
niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trờng.
Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trờng BĐS là hoạt động mua
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng)
10
Quản lý nhà nớc
- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận
-
Quy
luật
đặc
thù
BĐS
Quy
luật
giá
trị
Lợi
ích
kinh
Ngời
sở hữu
Ngời
sử
dụng
Ng-
ờimua
Ngời
bán
Giá
đất
Quan hệ quốc tế
hội nhập
Giá
đất
BĐS theo quy luật thị trờng. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động
của thị trờng cụ thể. Khái niệm này dễ làm ngời ta nhận biết phạm vi và nội
dung của thị trờng BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến
bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động
mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử
dụng) BĐS theo quy luật thị trờng có sự quản lý của nhà nớc. ý kiến này xuất
phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trờng BĐS ở hầu hết các nớc đều đợc
điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp
và quản lý chặt chẽ của nhà nớc.
2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS
11
Các khái niệm về thị trờng BĐS
Khái niệm 1
Thị trờng BĐS là
thị trờng của hoạt
động mua bán,
trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển
nhợng quyển sử
dụng BĐS theo
quy luật của thị tr-
ờng có sự quản lý
của Nhà nớc
Khái niệm 2
Thị trờng bất động
sản là tổng hoà các
giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa
bàn nhất định,
trong thời gian
nhất định.
Khái niệm 3
Thị trờng BĐS là
tổ chức các quyền có
liên quan đến đất
sao cho chúng có thể
trao đổi giá trị giữa
các cá nhân hoặc
thực thể. Các quyền
này độc lập với các
đặc tính vật chất mà
thờng đợc gọi là đất
Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế
xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa ng-
ời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu sản xuất quy
định.
Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng là
một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là công việc đầu
tiên con ngời cần làm trớc khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay
trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức
sống của con ngời ngày càng tăng lên nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng
tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhợng, cho
thuê là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội nh
tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS.
Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một
gia đình giảm đi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong
muốn đợc có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều
này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền
kinh tế thị trờng khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp
luật lại không cấm thì tất yếu ngời ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau
trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trờng.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và
đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên biệt
phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các
BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu,
kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị
trờng tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trờng BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trờng. Nói nh thế có nghĩa là thị
trờng BĐS là một loại thị trờng, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhng
cũng chịu ảnh hởng của các loại thị trờng khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội
12
khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam
phát triển nền kinh tế theo định hớng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh nh vậy càng
phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh một bộ phận cấu thành của thị trờng nớc nhà có tính
tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trờng của
nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trờng BĐS. Với lý do nh trên
có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trờng BĐS không
phải là trớc mắt mà còn là lâu dài.
3. Phân loại thị trờng BĐS
* Theo các cấp của thị trờng
Thị trờng cấp I: Thị trờng cấp I: là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giao quyền
sử dụng đất cho ngời khác. Thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống chế
Thị trờng cấp II: là thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợng
quyền sử dụng đất. Trong thị trờng này cả ngời bán và ngời mua đều không phải là
ngời sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trờng cấp III: là thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc
cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tợng của thị trờng
- Thị trờng nhà ở
- Thị trờng khách sạn
- Thị trờng nhà cho thuê
- Thị trờng văn phòng
* Theo mục đích sử dụng
- Thị trờng mua và bán
- Thị trờng cho thuê
- Thị trờng thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trờng BĐS ở đô thị
13
- Thị trờng BĐS ở nông thôn
- Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn
III. Khái quát về thị trờng nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất ngày càng đợc hình
thành và phát triển. Thị trờng nhà đất đợc coi là một bộ phận của thị trờng BĐS và
là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng nh các dịch vụ gắn
liền với hàng hoá đó.
Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp,
thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn liền
với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn tợc và khuôn viên
gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở
nớc ta một số ý kiến quan niệm về thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị
trờng nhà đất.
14
Phân loại thị trờng BĐS
Theo các cấp
của thị trờng
Thị trờng
cấp I
Thị trờng
cấp II
Trị trờng
cấp III
Theo đối tợng
của thị trờng
Thị trờng
nhà ở
Thị trờng
khách sạn
Thị trờng
nhà cho
thuê
Thị trờng
VP
Theo mục đích
sử dụng
Thị trờng
mua bán
Thị trờng
cho thuê
Thị trờng
thế chấp,
bảo hiểm
Theo khu vực

Thị trờng
BĐS ở đô
thị
Thị trờng
BĐS ở nông
thôn
Thị trờng
BĐS ở các
đô thị lớn

Xem chi tiết: Bất động sản